Als Ralf von Grafenstein und sein Bruder Ben 2010 die 45info GmbH, bekannt als Immoviewer, gründeten, hätten Makler oft mit „grauslichen Broschüren“ agiert. Das sagt zumindest Ralf von Grafenstein. „Selbst auf ImmoScout waren die Beschreibungen dürftig und emotionslos, enthielten meist nur Text und maximal ein Foto“, erzählt der Geschäftsführer. Er war auf der Suche nach einer Mietwohnung und stellte zudem fest, dass er sich acht von zehn Vor-Ort-Terminen hätte sparen können und dem Makler und Hausbesitzer auch. „Mein Bruder ist Fotograf, und ich hatte bereits 10 Jahre Erfahrung mit Internet-Software gesammelt.“ So entwickelten sie die Idee, mit bewegten Bildern Immobilien besser „erfahrbar“ zu machen.
Das Unternehmen beschäftigt rund 300 Mitarbeiter auf der Welt, ein Zehntel arbeitet in der Zentrale in Potsdam. Hinzu kommen Vertretungen in den USA, Osteuropa und Asien. Immo-viewer ist nach eigenen Angaben der marktführende Anbieter von virtuellen Immobilienrundgängen in Deutschland. Den Marktanteil schätzt der Geschäftsführer auf mehr als 50 Prozent. „Dies manifestiert sich über unsere große Anzahl von Makler-Kunden, die wir direkt als Kunden bedienen, sowie über unsere Partnerschaft mit ImmoScout, das als führendes Vermittlungsportal allen seinen Maklern erlaubt, mit Immoviewer virtuelle Immobilienrundgänge durchzuführen.“
Immoviewer bietet 360-Grad-Raumtouren an. Dafür erstellt der Kunde von jedem Raum ein 360-Grad-Bild. Die Fotos können mit einem Handy aufgenommen werden, in der Regel werden sie jedoch mit einer professionellen Kamera gemacht. Die Fotos lädt der Kunde über die App von Immoviewer in die Cloud hoch. Die Tour ist sofort fertig. Man richtet auch digitale Klickpunkte ein, die eine Ansicht vom jeweiligen Kamerastandpunkt aus erlauben. Der Trend geht zudem dahin, die Möblierung zu visualisieren. Das soll ein positives Wohngefühl vermitteln, das nicht von der bisherigen Einrichtung gestört wird.
Der Kunde kann zudem einen digitalen Schwarz-Weiß-Grundriss in 2D erwerben, der automatisch in den 360-Grad-Rundgang integriert wird, oder einen digitalen 3D-Grundriss; dann kann man die Immobilie drehen und wenden oder Möbel aus dem Bild nehmen. Ein weiteres Produkt ist das Digital-Home-Staging, das die Möglichkeit bietet, zum Beispiel renovierungsbedürftige Objekte zu verändern. Die Möbel würden digital entfernt und von Innendesignern durch eine neutrale und geschmackvolle Einrichtung ersetzt, berichtet Vertriebsleiter Sebastian Schöneburg. Zudem gibt es das Live-Tool, mit dem der Makler gemeinsam mit dem Interessenten die Immobilie online begehen kann.
Immoviewer bietet auch einen Drohnenflug über das Haus an. Das Unternehmen arbeitet mit 620 Drohnenpiloten in ganz Deutschland zusammen; diese nehmen die Bilder auf und laden sie in der App hoch. Für Immobiliensanierer und Versicherungen bietet Immoviewer Tools zur Schadenserfassung an.
„Wenn der Kunde eine virtuelle Tour selber erstellen möchte, bezahlt er eine monatliche Gebühr und kann selbständig virtuelle Rundgänge aufnehmen“, sagt Schöneburg. „Will ein Kunde lieber einen Fotografen über uns buchen, fängt der Preis für hochwertige Immobilienfotos und eine virtuelle Tour bei 300 Euro an.“ Ein Makler, der dem Käufer die Immobilie mit einer solchen innovativen Technik präsentiere, habe viel größere Chancen, zum Zug zu kommen, meint der Vertriebsleiter. Immoviewer werde aber auch bei niedrigpreisigen Objekten eingesetzt. Schon für 10 bis 15 Euro bekomme man einen schicken virtuellen Rundgang. Das Digital-Home-Staging beginnt bei 150 Euro, wenn es sich um eine 360-Grad-Tour handelt. Für den Drohnenflug muss man mindestens 250 Euro bezahlen. Die Visualisierung im Neubaubereich beginnt bei 750 Euro.
Immoviewer hat zwischen 2000 und 3000 direkte Kunden – das sind Immobilienportale wie McMakler – und über 150 000 Anwender, also Makler. Dazu kommt eine noch größere Anzahl indirekter Kunden, die über die großen Immobilienportale die Software nutzen. „Immoviewer bietet derzeit die wohl beste Software auf dem Markt, und das zu einem fairen Preis“, sagt Thomas Brussock, Standortleiter der McMakler GmbH in München. Immoviewer erwirtschaftete im Jahr 2020 rund 5 Millionen Euro Umsatz. Der Geschäftsführer Ralf von Grafenstein ist zuversichtlich, dass sie diesen Umsatz 2021 verdoppeln können.
Ein weiteres deutsches Unternehmen, das solche Touren anbietet, ist die Ogulo GmbH aus Köln, die 45 Mitarbeiter hat und einen Jahresumsatz von 3,5 Millionen Euro erwirtschaftet, wie der Geschäftsführer Florentino Trezek berichtet. Ogulo erstellt mehr als 12 000 Rundgänge im Monat und bietet auch eine automatische Grundrisserstellung an, ein Vermessungstool und eine virtuelle Möblierung.
Die Corona-Pandemie habe mit einer Steigerung von 500 Prozent für einen Boom gesorgt, da Hausbegehungen nicht möglich waren, sagt von Grafenstein. „Ich bin überzeugt, dass wir erst am Anfang einer transformierenden Entwicklung im Immobiliensektor stehen. In den USA ist dieser Trend bereits um Meilen weiter.“
Nicole Hell
Aventinus-Gymnasium, Burghausen